VODIČ ZA KUPOVINU IMOVINE U SRBIJI

1) SAMO VLASNIK IMOVINEmože prodati nekretninu, tj. lice koje je upisano kao vlasnik imovine.
Napomena - uverite se da se podaci iz ličnih dokumenata prodavaca podudaraju sa podacima vlasnika na spisku vlasnika iz inventara! Kada je reč o prodaji stanova ili kuća u izgradnji, investitor (fizičko ili pravno lice) mora imati dokumente o registraciji izdate od opštinskog sekretarijata za urbani razvoj. Ovo potvrđuje da je zgrada legalna i da su plaćeni porezi za gradsko komunalno zemljište, struju, vodu i druge priključke. Kada je izgradnja zgrade ili kuće završena, investitor dobija potvrdu o tehničkim radovima i, ako je sve u redu, vlasti izdaju „upotrebnu dozvolu“ za objekat. Na osnovu ove dozvole, investitor podnosi zahtev za upis objekta u katastar. Tek nakon što investitor u katastar upiše celokupan objekat, novi vlasnik (kupac stana ili kuće) može u njegovo ime da nastavi prenos vlasništva na osnovu javnobeležničke potvrde o kupovini nekretnine.

2) DEPOZITse obično daje u iznosu od 10% od ugovorene prodajne cene. Predugovor potpisujete prilikom plaćanja avansa, u kojem će biti navedeni uslovi plaćanja, ostatak dogovorene cene, uslovi selidbe, kao i vreme i mesto zaključenja i verifikacije kupoprodajni ugovor, koji se obično poklapa sa trenutkom plaćanja ostatka ugovorenih cena. Pored toga, preliminarni ugovor mora definisati uslove otkazivanja i prava između prodavca i kupca.

3) AGENCIJSKA PROVIZIJA - Agencijska provizija iznosi 2% od ugovorene kupoprodajne cene i obično je plaća kupac. Minimalna provizija agencije je 1.000 €. Kupac je dužan da sa agencijom za promet nekretnina zaključi ugovor o zastupanju. Ugovorom se određuje procenat iznosa, kada i kako se plaćaju takse i usluge koje agencija mora da pruži. Ugovor će takođe naznačiti iznos naknade i agencijske troškove u slučaju da kupac iz opravdanih ili neopravdanih razloga odluči da ne kupi imovinu.

4) PLAĆANJE - od kupca do bankovnog računa prodavca i odnosi se na sva plaćanja koja prelaze 10.000 evra. Kupac i prodavac su se dogovorili da odluče preko koje bankovne doznake će se izvršiti prenos. Prodavac novac može unovčiti odmah nakon uplate na svoj račun. Banka proverava račune i daje garanciju za njihovu ispravnost.

5) PDV i PRENOS APSOLUTNIH PRAVA NEKRETNINA Pri kupovini nekretnina kupac plaća porez na promet od 2,5%, osim ako se ne kupi nova zgrada za koju je investitor već platio PDV (10%). U slučaju kada investitor prodaje nove zgrade bez PDV-a, kupac je dužan da plati 10% PDV-a. Odrasli državljani Republike Srbije koji prvi put postaju vlasnici imovine oslobođeni su plaćanja prenosa apsolutnih prava ili PDV-a. Stranci nerezidenti ne ispunjavaju uslove za oslobađanje poreza prilikom kupovine nekretnina u Srbiji. Podnošenje zahteva za plaćanje poreza mora se podneti u roku od 10 dana od datuma potvrde prodaje, a mora ga obaviti javnobeležnička kancelarija. Podnošenje dokumenata poreskom organu opštine u kojoj se imovina nalazi. Ako poreski organ smatra da je ugovorena cena niža od tržišne, ima pravo da u roku od 10-20 dana po prijemu prijave za porez na promet proceni imovinu po tržišnoj vrednosti. Ako poreski organ u roku od 20 dana ne utvrdi veličinu tržišne vrednosti nepokretnosti, biće dužan da odobri plaćanje poreza u iznosu od 2,5% od iznosa navedenog u prijavi. Kupac dobija rešenje o porezu na promet nepokretnosti i dužan je da plati iznos u roku od 15 dana od prijema rešenja.

6) JAVNI BILJEŽNIK - Advokat posredničke agencije sastavlja predugovor (ako se vrši početna uplata) i ugovor o prodaji nekretnina (ako je uplaćen celokupan iznos). Nakon što su prodavac i kupac pročitali dokument i složili se sa tekstom, advokat šalje predbeležnik ili kupoprodajni ugovor notaru, kao i ostalu dokumentaciju kojom se dokazuje identitet prodavca i kupca, kao i dokaz o vlasništvo prodavca. Kada je dokumentacija tačna i potpuna, javni beležnik zakazuje sastanak za overu preliminarnog sporazuma ili kupoprodajnog ugovora, koji prate i potpisuju prodavac i kupac ili njihovi punomoćnici (lica koja imaju overeno posebno punomoćje za potpisivanje dokumenata na u ime kupca).

Ako je stranac kupac ili prodavac, kod javnog beležnika mora biti prisutan notarizovani sudski prevodilac koji govori strani jezik, koji će sadržaj potpisane i pisane dokumentacije prevesti na srpski jezik, kao i sve usmene razgovore. sprovedena tokom sertifikacije na srpskom jeziku. Stranac plaća usluge sudskog tumača o svom trošku. Cena usluge sudskog tumača zavisi od jezika na koji se prevodi i iznosi od 200 do 400 evra. Ako stranac dovoljno razume i govori srpski jezik, može da podnese pisanu izjavu beležniku da ne želi da koristi usluge sudskog tumača.

Kupac snosi troškove overe preliminarnog ugovora ili kupoprodajnog ugovora. Cena zavisi od broja overenih kopija, kao i od cene po kojoj je imovina prodata. Cenu izračunava i objavljuje notar na dan overe. Na primer, prodaja stana vrednog 180.000 evra overena je u 4 primerka kupoprodajnog ugovora (2 primerka za kupca i prodavca), kao i Clausula Intabulandi (saglasnost supružnika za prodaju nekretnina) - cena sertifikata je oko 300 evra.

Verifikaciju preliminarnog sporazuma ili kupoprodajnog ugovora vrši notar koji je odgovoran za provere u opštini u kojoj se nalazi predmetna imovina. Svaka opština ima nekoliko nadležnih beležnika. Provera treba da bude zakazana unapred. Obično se datum atestiranja dobija za 3-4 dana od datuma prijave.

ŠTA KUPAC PLAĆA?

  • Otkupna cena nekretnine - prodavcu
  • Troškovi overe - notar
  • Troškovi sudskog prevodioca (ako je stranac) za overu
  • Troškovi prenosa novca na račun prodavca - banka u kojoj ima račun
  • Posrednička provizija - agencija za promet nekretninama
  • Porez na prenos apsolutnih prava ili PDV (prenos vlasništva) - Poreska uprava opštine u kojoj se imovina nalazi
  • Naknada za registraciju nepokretnosti na vaše ime kod Republičkog Geodetskog Zavoda.